Vous avez enfin trouvé le terrain de vos rêves. Vous avez une bonne idée de la maison dans laquelle vous voulez vivre. Pour que cela devienne concret il va falloir tout finaliser. A ce stade, vous avez certainement dû voir quelques constructeurs ou architectes pour avoir une idée générale de ce que vous voulez et si cela correspond à votre budget.
Le notaire préambule :
Avant toutes choses, il est très important de savoir qu’une proposition d’achat pour un terrain vous engage sans délai de rétractation (sauf en cas de lotissement) ! Vous avez peut-être l’habitude de voir Stéphane Plazza faire signer à tout bout de champ des lettres de proposition d’achat pour « réserver » une maison ou un appartement. Ce n’est pas le cas pour la promesse de vente d’un terrain …
L’avant contrat (que ce soit le compromis de vente ou la promesse de vente) est un contrat à part entière, avec ses obligations qui peuvent être lourdes de conséquences. Il est possible de le rédiger avec le vendeur sur une feuille blanche. Dans certain cas l’agent immobilier se propose lui-même de le rédiger.
Il est évident que compte tenu de l’importance de celui-ci je vous conseille de prendre un notaire. Il a un devoir de conseil et cela ne vous coûtera pas plus cher. Vous passerez devant le notaire de toutes les façons lors de la signature définitive (acte authentique de vente). Si le vendeur a déjà un notaire, ils se partageront les émoluments. Donc pas de surcoût là non plus.
Je ne suis pas juriste donc je vous incite vivement à passer par le notaire. Sachez que c’est au moment de l’avant contrat que vous devrez noter toutes les conditions suspensives. Elles rendront caduques le contrat et vous permettrons de vous libérez de vos obligations envers l’acheteur sans pénalités.
Typiquement les clauses suspensives sont:
- L’obtention du crédit immobilier (en précisant bien les conditions du prêt (taux et durée du prêt))
- Les conditions d’urbanisme (obtention du permis de construire, pas de servitudes de passage grave, pas de préemption de la commune etc …)
- Délai du recours des tiers purgé
- La situation hypothécaire du bien
Répondre aux conditions suspensives :
Choix du constructeur :
Avant d’accorder votre confiance à un constructeur, il s’agit de déterminer sous quel contrat vous voulez faire construire. En effet, construire dans le cadre d’un contrat d’architecte ou avec un constructeur national (qui fait des maisons sur plan) n’implique pas les mêmes choses (tant en terme de protections que de tarifs mais aussi au niveau de la prise en compte de vos besoins).
Pour information, pour les maisons ayant une surface de plancher supérieure à 150 m², vous serez dans l’obligation de passer par un architecte pour le dépôt du permis de construire.
- L’autoconstruction
Vous êtes sans le sous ? Vous êtes un peu fou et vous adorez apprendre ? Ou vous êtes du BTP ainsi que chacun de vos cousins ? Cela peut-être une solution à envisager. Vous êtes à la fois maître d’œuvre et maître d’ouvrage. Il faut pouvoir y consacrer du temps, beaucoup de temps…
Pour ma part j’ai laissé faire une entreprise pour le hors d’eau hors d’air (enveloppe de la maison) et nous avons intégralement fait l’intérieur en famille… en autodidacte et bien sûr avec plein de surprises 😀 !
Dans tous les cas, il ne faut pas oublier que vous êtes responsables de vos travaux. En cas de revente, de votre maison, vous ne pouvez pas accorder une garantie décennale aux futurs acquéreurs. Cela sera obligatoirement mentionné dans l’acte de vente, si bien que vous risquez une sévère moins-value.
De plus, vous prenez un risque important si par exemple le nouveau propriétaire a un sinistre Il risque de se retourner contre vous. Dans ce cas, il n’y aura pas d’assurance et je vous laisse imaginer les conséquences potentielles ! Moralité, le plus prudent est de ne pas revendre pendant 10 ans …
- Contrat d’entreprise
Comme pour l’autoconstruction, vous êtes toujours maître d’œuvre et maître d’ouvrage. Cependant, vous ne mettez pas la main à la pâte (normalement 😉 ). Vous cherchez chaque entreprise, vous coordonnez et supervisez le chantier pour toutes les étapes. C’est moins chronophage que l’autoconstruction mais il faut tout de même être très présent. Cela peut s’avérer très compliqué à gérer. Il suffit qu’un corps de métier soit en retard et cela peut entraîner une cascade d’événements.
- Contrat de maîtrise d’œuvre
Comme son nom l’indique, vous laissez la maîtrise d’œuvre à un … maître d’œuvre (inutile de m’applaudir 🙄 !). Il faut être vigilant avec ce type de contrat. Il n’y a pas de garantie du prix et il peut y avoir des variations de 20 à 30% entre l’estimatif et les devis définitifs !
- Contrat d’architecte
- Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
Voici une petite liste des points à surveiller pour valider votre choix :
- Demandez les assurances responsabilité civile et décennale ainsi que la dommage ouvrage. N’hésitez pas à appeler l’assureur pour vérifier la validité,
- Renseignez-vous sur la solvabilité des entreprises,
- Visitez des chantiers (propreté des chantiers), discutez avec les employés (prestataires ou intérimaires payés au lance-pierre ?),
- Trouvez d’anciens clients, regardez les avis en lignes et contacter les associations locales de constructeurs.
La durée de construction est longue. Une bonne relation avec le maître d’œuvre est indispensable. Si vous avez le moindre doute à l’avant-projet, passez votre chemin (ce n’est pas en plein chantier avec les premiers problèmes qui arrivent que les relations vont s’améliorer)!
Dépôt du permis de construire, affichage obligatoire et recours des tiers :
Maintenant que vous connaissez la personne à qui vous allez laisser le plus gros chèque de votre vie, vous allez pouvoir lui demander de déposer le permis de construire (ou le faire vous même si vous faite le choix d’être à la fois maître d’œuvre et maître d’ouvrage).
Petit rappel : pour les surfaces de plancher supérieures à 150 m², architecte obligatoire !
Le permis de construire est un dossier comprenant de nombreuses pièces et elles sont toutes importantes ! Ne négligez rien, il faut bien sûr qu’il soit conforme au PLU mais n’oublier pas le reste !
Par exemple, pour le miens, j’ai eu un retour du service assainissement de la communauté de commune dont je dépends parce qu’il manquait sur l’un des plans la zone d’évacuation des eaux pluviales côté jardin.
Les différentes pièces sont consultables ici. N’oubliez pas de demander votre récépissé de dépôt de permis de construire !
Une fois le dépôt réalisé en mairie, vous devez faire l’affichage sur votre terrain du permis de construire pendant 2 mois sans discontinuité. Cet affichage est là pour prévenir les voisins de votre construction.
Pour prévenir des susceptibilités de chacun, je vous conseille de faire le tour du voisinage pour vous présenter et présenter le dossier. Il se peut qu’il y ait des incompréhensions ou des demandes. Cela minimisera les risques de dépôt de recours. Il ne faut pas venir en terrain conquis et imposer votre projet.
Faites preuve d’empathie, aux yeux du voisinage, vous êtes l’envahisseur qui vient troubler leur tranquillité. Rassurez-les sur ce point. Pour ma construction avec son bardage bois, beaucoup de gens ont critiqués et maintenant elle fait partie du paysage. Les voisins se sont habitués.
Même si ce n’est pas obligatoire, je vous recommande fortement de faire passer un huissier pour faire contrôler la présence du panneau de permis de construire. Il dressera un procès-verbal avec la date du premier jour d’affichage et un deuxième passage de contrôle aléatoire.
A l’issu des 2 mois vous pourrez demander à la mairie une attestation de non recours des tiers.
Je vous livre une petite astuce : beaucoup de constructeurs vous fourniront le panneau de permis de construire avec leur nom pour se faire un peu de pub … remplacer le par celui d’une association d’aide aux constructeur. Ils comprendront qu’ils ne pourront pas « jouer » avec les règles.
Le financement :
Il est rare que l’on puisse financer sa maison cash (du moins ça n’a pas été mon cas 😉 ) . Il va donc falloir financer tout cela avec un prêt bancaire. Spoiler alert ! Cela fera l’objet d’une série d’articles 😀
Dans les grandes lignes il y a deux cas :
- Vous passez par un courtier :
D’un point de vue financier, le courtier a plusieurs façons de se rémunérer. La banque le commissionne – mais du coup ne commissionne pas son salarié – c’est donc sans surcoût pour vous. Vous lui payé des honoraires de courtage (un montant fixe ou variable par rapport au montant du crédit) mais il négociera pour vous les frais de dossier et vous aurez probablement l’un des meilleurs possible.
- Vous le faites vous-même :
Il va falloir encore une fois vous armer de patience… et beaucoup vous renseigner ! Il est certain qu’il y a beaucoup d’argent à économiser sur le financement (et sur l’assurance).
Si vous souhaitez vous lancer dans cette expérience, je ne peux que vous inciter à vous former. Il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte. Quelques dizaines d’euros sur votre mensualité et quelques euros sur votre assurance peuvent être équivalent au montant d’un magnifique tour du monde en fin de crédit.
Le notaire, suite et fin :
Vous avez enfin levé toutes les conditions suspensives. Vous avez convenu d’une date chez le notaire avec le vendeur. Le grand jour est arrivé ! Le notaire va vous lire le contrat de vente et tout l’historique du terrain depuis la grande famine de 1315 (ne piquez pas du nez 😉 ). A l’issu de tout cela, vous allez pouvoir signer et enfin devenir PROPRIETAIRE !
Enfin ne vous emballez pas trop vitre, ce n’est qu’un lopin de terre pour le moment. Il reste un petit détail … la construction !
Dans le prochain article, je vais vous faire le guide de survie de la construction. Vous connaîtrez les différentes étapes de celle-ci et les points de vigilances à suivre.
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