Les choses sérieuses commencent ! Après avoir vu ce qu’il faut savoir pour acheter le terrain, on entre dans le dur ! Tout d’abord, on va faire un rapide point de ce que sont le gros œuvre et le second œuvre.
- Le gros œuvre : Il s’agit de l’ensemble des éléments d’une construction lui conférant sa structure et sa solidité.
- Le second œuvre : c’est l’ensemble des ouvrages s’appuyant sur le gros œuvre (isolation, plomberie, électricité, cloisons etc …)
Petite mise en garde : la définition peut fluctuer un peu. Par exemple un bardage, l’enduit extérieur et la couverture (tuile) d’une maison ne sont pas assimilé à du gros œuvre. Cependant, dans la majorité des cas et par abus de langage, on les considère comme du gros œuvre. Il en va de même pour les menuiseries extérieures.
Au-delà de savoir qui est quoi, vérifiez bien sur les contrats d’assurances des entreprises ce qui est pris en compte et pour quelle durée (garantie biennale ou décennale).
Viabilisation du terrain :
Ce n’est pas à proprement parlé du gros œuvre au sens stricte du terme. Cependant, vous allez faire intervenir un terrassier pour creuser l’emplacement des fondations. Il est donc logique d’aborder le sujet des viabilisations maintenant. Pour optimiser les coûts, il va falloir coordonner les travaux.
Points importants : Les démarches sont longues, prévoyez minimum 3 mois. Il faut demander les autorisations à la mairie ainsi qu’à chaque réseau passant devant chez vous. Par exemple, Orange n’ira pas faire de tranchée pour vous raccorder s’il ne sait pas exactement ou passe le gaz 😉 .
Pour les viabilisations d’un terrain, que cela soit pour l’eau, l’assainissement, le gaz ou le téléphone, il faut bien comprendre qu’il y aura 2 étapes :
- La viabilisation côté domaine public :
C’est la partie du réseau sur la voie publique. Malheureusement vous n’avez pas trop la main. Vous êtes dépendant des entreprises propriétaires des réseaux (ou de leurs concessionnaires). La seule chose que vous pouvez faire est de synchroniser leur passage.
En faisant cela, j’ai par exemple eu une moins-value de 449,46€ pour « réalisation de branchement en tranchée commune » lorsque je me suis raccordé à l’eau et au tout à l’égout. C’est toujours ça de pris !
- La viabilisation côté domaine privé :
C’est la partie du réseau qui se trouve sur votre terrain. Profitez du passage du terrassier pour tout préparer. Pensez aussi à tout ce qui pourrait vous être utile.
Prévoyez par exemple la tranchée pour l’alimentation électrique d’un portail électrique même si vous ne pensez pas en faire pour le moment. Si vous changez d’avis cela vous coûtera bien plus cher après (faire revenir un entrepreneur, défoncer votre allée, déraciner le rosier que votre belle-mère vous aura offert à la crémaillère etc …).
Gros œuvre :
Un petit point sur la visite de chantier :
Vous êtes certes propriétaire du terrain mais pendant toute la durée du chantier c’est le constructeur qui est responsable de la garde juridique de l’ouvrage. C’est pourquoi, si vous souhaitez passer sur le chantier, il est préférable de demander une visite de chantier.
Quel que soit le planning qui a été convenu avec votre constructeur, pensez à minima faire une réunion de chantier avant chaque appel de fond (il est illégal pour un constructeur de vous refuser cette visite). Cela vous permettra de voir l’avancement et de ne pas débloquer une phase supplémentaire avant que la précédente ne soit correctement achevée.
Il est cependant conseillé de faire le plus souvent possible des réunions de chantier. Vous pourrez constater et corriger plus rapidement les erreurs. Plus celles-ci sont vu et corrigées tôt plus cela sera facile (et moins onéreux pour le constructeur).
Gardez à l’esprit que si vous voyez des problèmes particuliers, il faut le faire remonter au conducteur de travaux. Laissez les ouvriers faire leur travail, ce n’est pas de leur responsabilité. C’est mal vu par le constructeur si vous traitez directement avec eu.
Préparation du terrain et soubassement :
Je vais vous présenter les différentes étapes de la construction de votre maison. Les étapes du gros œuvre sont les plus spectaculaires. Elles matérialisent enfin votre rêve et vous commence à voir les volumes.
Les spécificités de certains types de constructions ne seront pas forcément abordées dans cet article. Par ailleurs, vous trouverez dans le précédent article les différents matériaux qui peuvent être utilisés dans la construction de votre maison.
- Le piquetage :
C’est la première action à mener. Il s’agit de marquer l’emplacement de la construction. Cela donne l’orientation exacte de la maison, ainsi que son emplacement dans le terrain. C’est absolument indispensable d’être précis. Cela donne les distances par rapport aux limites séparatives et donc par rapport aux voisins.
Il est fortement recommandé de passer par un géomètre pour cette étape. Il y engagera sa responsabilité et vous aurez l’assurance de commencer sereinement le projet. Cela a un coût mais par rapport au risque d’une mauvaise implantation c’est dérisoire …
- Le terrassement :
Il s’agit des travaux consistant à niveler le sol et à excaver le terrain au niveau de la future maison. C’est un poste qui peut avoir un coût important selon le terrain choisi. Il est intéressant de noter que ce poste peut être prévu en dehors du CCMI.
Il faut cependant être prudent, si vous le faite vous-même, les surcoûts par rapport au chiffrage du constructeur seront à votre charge (attention notamment aux sols rocailleux) … Si vous faites enlever de la terre, sachez que la terre végétale se revend (ou tout au moins se donne facilement) donc ne payer pas l’enlèvement de terre végétale au prix du remblai !
Élévation des murs et toiture :
- La dalle :
Ce sera votre futur rez-de-chaussée. Il faut bien évidemment vérifier sa planéité… mais pas seulement ! Il faut bien vérifier la pose du ferraillage lors du coulage de votre dalle. Il y a malheureusement certains « professionnels » peu scrupuleux qui font des économies sur ce poste. C’est pourtant la pérennité de l’ouvrage qui se joue ici, alors pas de concession !
Attention à la météo ! Vous devrez être vigilant sur ce point. Le béton à un temps de prise. Il faudra attendre un délai de 28 jours environs avant d’avoir une solidité suffisante. On ne coule pas de béton en dessous de 5°C. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le chaud est pire que le froid. Un béton qui sèche trop vite peut ne pas avoir la solidité voulue.
- L’élévation des murs :
- La toiture :
Second œuvre :
Nous sommes au stade où la structure est terminée. Les visites de chantier impromptues vont devenir compliquées dès que les menuiseries seront posées. C’est pour cela qu’il est nécessaire d’avoir gardé la possibilité dans le contrat de demander des visites régulières (idéalement hebdomadaire).
Les deux points suivants sont souvent assimilés à du gros œuvre :
- Les revêtements extérieurs :
Rien de particulier mais restez tout de même vigilant. S’il y a un enduit, vérifiez les conditions et les modes de poses (météo, désolidarisation et joint de dilatation si nécessaires…). Si l’enduit se fissure vous risquez de ne pas avoir de recours. En effet, une dommage ouvrage n’intervient que s’il y a un désordre structurel (défaut d’étanchéité par exemple). Une garantie dommage ouvrage n’intervient jamais pour les problèmes d’ordre esthétiques.
- Menuiserie et isolation :
Les menuiseries doivent être posées dans les règles de l’art. Il ne faut pas qu’il y ait de défaut d’étanchéité à l’air. Si vous avez la meilleure fenêtre du marché et que celle-ci laisse passer un filet d’air entre le châssis et la maçonnerie, c’est plus que dommage !
Vérifiez bien la continuité de l’isolation pour supprimer les ponts thermiques. Il faut que les pièces d’appuis et que la pose soient conformes aux préconisations du bureau d’étude thermique (ou aux préconisations du constructeur des menuiseries). Un autre point de vigilance concerne la vérification de la conformité des caissons de volets roulants (étanchéité à l’air et bon isolation thermiquement).
- Cloisonnement des pièces :
- Plomberie :
- Electricité :
- VMC / Chauffage :
Normalement, vous n’aurez plus besoin de chauffage avec la réglementation thermique RE2020. On parlera seulement de chauffage d’appoint consommant peu. Cela peut être des chauffages de confort type sèche serviettes dans la salle de bain.
Les maisons étant de plus en plus étanches, il est nécessaire d’avoir un système de ventilation efficace (Ventilation Mécanique Contrôlée – VMC). Vérifiez bien la performance de la solution choisie. Cela évitera les problèmes d’humidité dans la maison.
Pensez aussi que les VMC peuvent être de plus en plus performantes (VMC double flux) et peuvent être combinées à des systèmes types puits canadien. Cela permet un préchauffage de l’air froid l’hiver et un rafraîchissement l’été (et on ne parle pas de clim !) complètement gratuit 😎