Ça y est vous vous êtes décidés et vous souhaitez devenir propriétaire. Vous vous voyez déjà devant votre barbecue à profiter du soleil dans votre jardin ? Et bien ce n’est pas pour tout de suite, il va falloir préparer votre projet de construction au mieux pour éviter les surprises.
De plus, construire prend du temps :
- La plupart des entreprises vous demanderont 9 à 12 mois de délai pour la construction,
- À cela se rajoute le délai entre la signature du compromis de vente du terrain et la signature chez le notaire (en moyenne 3 mois),
- Le délai d’obtention du permis de construire (jusqu’à 3 mois en zone réglementé par les ABF (Architecte des Bâtiments de France),
- Et c’est sans compter le délai incompressible du « recours des tiers » de 2 mois (un voisin qui voudrait vous mettre des bâtons dans les roues 😉 ).
Estimer son budget :
C’est probablement l’achat le plus important de votre vie, il faut donc cerner le budget que vous pouvez/voulez mettre dans ce projet.
Estimation rapide de votre projet de construction :
La première solution, probablement la plus simple, est de vous rendre sur n’importe quel site de « calculette en ligne » pour faire quelques simulations (rappeler vous de la règle des 33% ! Les banques vous prêteront l’équivalent d’un tiers de vos revenus. Sachez que pour les foyers disposant de forts revenus le taux d’endettement peut être un peu plus élevé car le reste à vivre est important).
La deuxième solution, pas beaucoup plus compliquée, est de prendre rendez-vous avec votre banquier. Il est censé vous connaître et vous fera donc une proposition réaliste de vos capacités d’emprunt. Il est à noter que c’est rarement la meilleure offre. La concurrence vous proposera certainement mieux pour gagner un client (surtout si vous avez un peu d’épargne et/ou vous êtes prêt à prendre chez eu des produits financiers ou d’assurance).
A cette étape du projet, il est inutile de faire appel à d’autres banques ou à un courtier.
Avec ou sans apport ?
En France, aucune loi n’impose à un emprunteur de devoir faire un apport pour un crédit immobilier. Donc le banquier qui vous dit que les frais de notaires « doivent » être payés en apport essaye de vous forcer la main ;).
Cependant, il est plus simple de faire valider votre dossier (au meilleur taux possible) si vous en avez un. Cela prouve votre capacité d’épargne et rassure la banque sur le « risque » que vous représentez.
Plus les taux bancaires seront bas moins il sera judicieux de mettre de l’apport.
Les prêts d’aides à l’accession ne sont pas à négliger notamment le :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédant (ou ceux qui n’ont pas été propriétaires pendant deux ans). Il faut bien vérifier les conditions d’éligibilité et en particulier la localisation du terrain !
- Plan d’Épargne Logement et Compte Épargne Logement (PEL/CEL)
- Prêt à l’accession sociale (PAS)
- Prêt Conventionné (PC)
- Prêt Action Logement ou Prêt employeur (Vérifier avec votre employeur)
Choisir le terrain :
On rentre dans le vif du sujet. Vous voulez devenir rien de moins que propriétaire terrien ! La recherche de terrain n’est pas si évidente et prend bien souvent plusieurs mois. Vous devez vous poser de nombreuses questions :
Aspect financier :
Pour faire le lien avec le paragraphe précédent sur le budget, vous devez savoir qu’il y a des frais annexes importants à l’achat du terrain. Malheureusement, certains professionnels de la construction les minimisent. Ils pensent qu’à budget égal vous aurez plus d’argent à dépenser pour leur poste.
Cela m’est arrivé pour les viabilisations de mon terrain. L’architecte qui devait superviser la construction du hors d’eau hors d’air, avait budgété 1000€ pour l’eau et 1000€ pour le tout à l’égout (TAE). Au final on en a eu pour 1249.43 et 3840.49 euros ! Et c’est sans compter les 2306.06€ de raccordement Télécom qui avait été omis. (Pour une maison de ville directement sur le trottoir 🙁 soit 5396.49€ de surcoût avant même de commencer la construction…).
La morale de l’histoire, budgétez large et renseignez-vous à la source pour connaitre les tarifs :
- Taxe de raccordement à l’égout (TRE),
- Taxe d’aménagement (TA),
- Le bornage éventuel du terrain (pour info une borne de géomètre tourne autour de 1000€ la borne). Si vous dénichez un
octatriacontagoneterrain biscornu dans la jungle non borné, renoncez à l’achat 😉 ,
- La viabilisation éventuelle du terrain (dans les zones densément construite il y a beaucoup de terrains en « drapeau ». Ce sont des terrains en lots arrières, on y accède par un chemin parfois de plusieurs dizaines de mètres et les coûts de viabilisation peuvent s’envoler),
- Zone du PTZ en cas d’éligibilité, Une idée contre intuitive pourrait laisser penser qu’un terrain vendu plus cher vous coûtera plus cher. Ce n’est pas forcément le cas si celui-ci est dans une zone mieux valorisée par le PTZ. … faites vos calculs !
- Frais de notaire (environ 8% du prix du terrain)
- Frais d’agence (commission fixe ou variable)
Lieu de vie :
Ce sont les questions essentielles qui vont guider votre recherche. Et la première est :
- L’EMPLACEMENT ! L’EMPLACEMENT ! L’EMPLACEMENT ! (rassurez-vous je ne vous fais pas ouvrir une franchise McDonald’s ;), mais c’est le nerf de la guerre immobilière). Je vois nombre de personnes qui, pour des raisons financières font construire loin de leur lieu de travail pour faire des économies … Un couple, deux voitures, à 40 km de leur travail c’est 37 000 km par an soit environ 2 800€ d’essence (plus de 200€ par mois, sans compter l’usure plus rapide de la voiture, les réparations, la fatigue, le temps en moins en famille etc …). Cela vaut certainement un effort financier sur l’achat du terrain (ou prendre plus petit, après tout c’est moins d’entretiens) ou se former à la négociation immobilière 😀 .
- La proximité des commerces, des services, des écoles et des pôles de santé (on rejoint le point précédent ;)). Pour les écoles maternelles et primaires le maillage est en général important mais soyez vigilant pour les collèges et lycées,
- L’orientation est un point qui est trop souvent négligé par le néophyte. La réglementation thermique est de plus en plus dure (pour notre bien) et il sera d’autant plus facile de respecter cette réglementation en ayant des terrains exposés sud. De plus, cela vous fera faire des économies. Vous gagnerez en confort et luminosité.
- La surface: Il est à mon sens inutile de choisir trop grand (Sauf si votre hobby est l’élevage d’ânes du Poitou). En général on veut toujours plus grand que ce que l’on a besoin. Il vaut mieux plus petit et mieux proportionné que grand et biscornue (on privilégiera par exemple la longueur de façade à la surface) … Garder à l’idée que plus grand, c’est plus cher (plus de clôture, plus de plantes, un plus grand chemin d’accès …) et que c’est plus d’entretiens (vous ne voulez peut-être pas passer tous vos weekend à la tonte 😉 ). La moyenne des surfaces des terrains pour les nouvelles constructions est de 1200m² en France et 700m² en Ile de France.
Le lieu de vie est choisi et vous êtes dans les clous pour le budget ! Vous pensez enfin avoir trouvé le terrain de vos rêves ! Ne vous emballer pas trop vite, il reste certains points à lever avant de faire une proposition …
Aspect technique :
Il reste quelques points à vérifier :
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Consultable en mairie (ou en général sur son site internet), il vous donnera la surface et la hauteur maximale de la future construction, les distances par rapport aux limites de propriété, place de parking obligatoire, nombre de plantation d’arbre par m² etc …
- Si le terrain est en zone de protection du patrimoine (un Architecte des Bâtiments de France pourra vous demandez de passer à une couverture en petites tuiles plates en ardoise (40 tuiles au m²) au lieu de votre bonne grosse tuile en terre cuite H14 … imaginez 50€/m² de plus-value sur une toiture de 150m² ! Et oui, il vaut mieux être au courant avant 😉 .
- Le Certificat d’urbanisme : il est à obtenir à la mairie et il garantit la constructibilité du terrain. C’est le sésame indispensable avant de faire une offre !
- Etude de sol : Obligatoire depuis peu, le vendeur du terrain devra vous l’annexer lors de la vente du terrain. Un mauvais sol peut avoir des répercussions importantes sur le coût des fondations (idem pour un terrain en pente),
- Les servitudes de passage: C’est un passage qui doit être laissé libre pour l’usage d’un tiers
Choisir la maison :
Quel type de maison choisir ?
De plain-pied, en L ou à étage ? Traditionnelle ou résolument moderne ? Les possibilités qui s’offrent à vous son grandes et vous seuls pourrez choisir, ou presque.
- Maison moderne ou traditionnelle :
Il ne faut pas oublier de consulter le PLU, vous aurez probablement des difficultés à faire construire un mas provençal, avec ses tuiles rondes si caractéristiques, au milieu des maisons bretonnes en granit rose et tuiles d’ardoise de Perros-Guirec !
De la même façon, méfiez-vous des ABF ! Nous avons la chance d’être dans un pays chargé d’histoire avec un patrimoine que le monde nous envie … mais cela implique un très grand nombre de zone protégé. Vu le nombre d’églises, de châteaux et autres lavoirs classés aux monuments historiques (plus de 45 000 !) il y a de grandes « chances » que vous y ayez le droit ! (en bonus ce petit outils pour vous faire peur 😉 il vous permet de vérifier rapidement toutes les zones protégés ) Il sera difficile de faire construire une maison moderne avec toit plat et bardage bois peint en rouge vif en face de l’abbaye du coin.
- Maison de plain-pied :
Inconvénient : Nécessite un terrain plus grand, et est globalement plus chère à construire (plus de terrassement et plus de surface de fondation, de dalle et de toiture. En générale cela coûte plus chère que l’élévation d’un étage)
- Maison à étage :
- Maison en L : (ou en T en H et n’importe quelle autre lettre de l’alphabet !)
Inconvénient : Des formes plus complexes entrainent toujours des surcoûts
- Maison bioclimatique :
J’ai hésité à faire une catégorie « bioclimatique », la nouvelle réglementation thermique étant tellement contraignante que toutes les maisons précédemment cité devront de toute façon être performante.
Une maison bioclimatique le sera plus facilement en utilisant certaines règles de bon sens. Les principales étant de construire une maison aux formes compactes (faciles à chauffer) et bénéficiant d’une exposition sud (tout en se préservant des surchauffes estivales avec de généreuse avancées de toiture ou des pergolas bioclimatiques).
- Avec ou sans sous-sol :
Inconvénient : Il faut bien prendre toutes les spécificités du terrain et il y a nécessairement une plus-value. De plus soyez vigilant et vérifiez bien que l’entreprise est assurée pour la création de sous-sol intégraux et le fait dans les règles de l’art (étanchéité, drainage, éventuelles pompes de relevages …)
Quels matériaux choisir ?
- Le parpaing
Ses inconvénients; Fort coût en énergie grise, aucune efficacité thermique, pas de régulation de l’humidité, résiste mal à l’humidité. Il nécessite une isolation complète, souvent faite par l’intérieure (toujours les habitudes qui ont la vie dures …).
- Le bloc béton cellulaire
Mieux que le parpaing, il est isolant mais nécessite souvent une isolation complémentaire pour atteindre la norme RE2020. C’est un moindre mal par rapport au parpaing.
- La brique classique
- La brique alvéolaire
Plus technique et plus chère que les constructions traditionnelles.
- La maison ossature bois
- Le bloc isolant à bancher
Le problème c’est que c’est la solution la plus onéreuse. Cependant, comme pour tout, les prix baissent. Faites donc vos calculs si vous êtes attirés par ce procédé constructif.
Ca y est vous êtes prêt à faire le grand saut ! Vous allez en prendre pour 15, 20 ou 25 ans (et je ne parle pas de Fleury-Mérogis 😉 ) Je vous retrouve dans le prochain article pour vous parler du choix définitif du constructeur, de la signature chez le notaire et de tout ce que cela implique !
Je vous invite à laisser des commentaires s’il y a des points que vous voulez que je détaille. Ils pourront faire l’objet des prochains articles de ce blog.